La actualización de rentas de alquiler.

La alta inflación que se sufre en la actualidad afecta de manera decisiva en las rentas del arrendamiento, si bien es cierto que el gobierno ha limitado / “topado” a un 2% 1 las actualizaciones que incrementan las rentas de los arrendamientos de vivienda habitual hasta el 31 de diciembre del 2023 (véase el art.67 del Real Decreto- Ley 20/2022 de 27 de diciembre que modifica el art.46 del Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo).

No obstante, la última actualización del INE ha publicado una variación anual (contado del mes de diciembre de 2021 a el mes de diciembre de 2022) de un 5,7% que el arrendado podría requerir al arrendatario en arrendamientos distintos a vivienda habitual, esto para los casos en los que se ha pactado en el contrato de arrendamiento una actualización conforme al IPC, algo muy habitual, (véase el art.18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre). Si se ha pactado otro método las partes atenderán ese pacto.

La notificación del incremento de renta suele traer desavenencias entre las partes y aquí hemos recopilado algunos criterios sobre su aplicación en los arrendamientos distintos a vivienda habitual:

  • Que, las partes pueden pactar libremente una cifra determinada para cada periodo o un método de actualización (que incluso puede ser menor a un año).
  • Que, se puede requerir la renta actualizada una vez superado cada año de vigencia. Véase que puede aplicarse incrementos y decrementos, solicitando la variación de los doce meses anteriores.
    • La notificación de la actualización no está sometido a plazo específico y sus efectos se producen ex nunc, y no es admisible reclamar, con carácter retroactivo, la revisión de la renta: Sentencia 16358/2016 2 de la Audiencia Provincial de Madrid, 24/12/2016, Id Cendoj: 28079370202016100509.
    • Con independencia de lo que las partes pacten la posibilidad de reclamar la actualización con carácter retroactivo, lo que determina la irretroactividad de la actualización de la renta es el mandato imperativo del art.18 de la LAU de 1994, desde su redacción original en vigor desde el 01/01/1995, y como se pronuncia la Audiencia Provincial de Burgos en su Sentencia 31/07/2015, de 31/07/2015, Id Cendoj: 09059370032015100156, la actualización de renta sólo surtirá efectos ex nunc, esto es desde el mes siguiente a la notificación por parte del arrendador al arrendatario.
  • Que, cuando las partes no han pactado actualización, no se actualizará. (Véase que antes de la modificación del 31/03/2015 de la Ley vigente de 1994, si las partes no habían pactado actualización sí se actualizaba).
  • Que, cuando las partes han pactado que la renta se actualizará y no han determinado una metodología, la renta se actualizara para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. En la última publicación a fecha de esta publicación es de una variación del 8,6% que compara los meses de octubre de 2021 a 2022, dato actualizado a 19 de diciembre de 2022. Para este caso, la actualización en el mes de enero de 2023, se tomaría como referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato, en este caso octubre.
  • No obstante, a lo anterior, el antedicho Índice de Garantía de Competitividad no podrá exceder la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato, esto es el mes de diciembre.
  • Que, la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Que, será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
    • Que, si no se notifica la actualización de la renta la misma no es exigible, la cual es a partir de aquella notificación: Sentencia 3897/2010 3 de la Audiencia Provincial de Valencia, de 03/06/2010, Id Cendoj: 46250370112010100221.
    • Que, ante una notificación por una de las partes, la contraparte ha de contestar, de lo contrario (el silencio) equivale al consentimiento tácito para este caso: la STS 848/2010 de 27/12/2010, Id Cendoj: 28079110012010100869, que unifica la doctrina en referencia a ello también la Sentencia 14314/2022 4 de la Audiencia Provincial de Madrid, de 30/09/2022, Id Cendoj: 28079370082022100393 que consienten la reclamación retroactiva de rentas de una arrendamiento de vivienda suscritos con anterioridad a 9 de mayo de 1985.
    • Que, la renta actualizada exigible, solo lo será desde el momento de la notificación: Sentencia 3025/2022 5 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 30/03/2022, Id Cendoj: 08019370042022100120.

Para terminar, en la actualidad, se advierte de una “originalidad” legislativa que podría limitar (para afrontar momentos difíciles de índole global: sanitario, económicos, políticos) la posibilidad de actualizar la renta temporalmente, e incluso poderla reclamar aquellas que no permitieron incrementar (véanse las normas existentes para afrontar la crisis sanitaria).

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